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疫情冲击,房客赖租,华人房东一肚子怨气。 图为法拉盛房租墙。 (记者韩杰/摄影) 纽约蔡太太一提起房租就一肚子火。 她现有三栋房子出租,两栋是住宅,一栋是商铺。 一栋住宅的 租客 半年不交房租,最后她只好补贴1万多元让其搬走。 另外一栋住宅的租客享受政府福利。 因为疫情,政府支付减少,但租客不但不补足减少的部分,也拒付自付的部分。 她的一栋商铺也是半年没有收到房租,租客明白对她说,「你可以去告我」。 她准备等疫情好转、法庭开门后就起诉。
「纽约小 房东 」(New York Small Landlords,NYSL)创办人兼总裁何德邻说,「纽约小房东」是刚刚成立的保护会员的公司。 他根据美国住房拥有率和 纽约市 华人人口比率,推算出纽约华人屋主约有34.4万人,其中房东有8.6万人。 「我们群有800多会员,约占纽约华人房东的1%。」他从每月会员survey发现,被欠房租的「比率很高」。 在疫情最严重的4、5月间,约有一半房东未收到房租;到了10月,虽然情况有所好转,但10%以上的房租被拖帐。 他表示,公司将推出「追租」业务,服务房东会员。
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(影音来源:记者韩杰)
法庭停止审理房东租客纠纷案件,让许多房东遭受损失。 (Getty Images)
房客拒缴房租:你可以去告我们啊 蔡太太来自香港。 她说,她的一栋住宅租给一对西语裔夫妇,这对夫妻又分租给他们的几个朋友。 「过去六年中,他们都是按时缴纳房租,有时会迟一点,但还是会交。」不过,今年3月开始,他们就开始拒绝缴纳房租。
她去追讨房租,这对西语裔夫妇表示,纽约市政府已经发出通知,他们可以不交房租。 「他们甚至还说,你可以去告我们。」她去咨询律师,得知「法庭不开门,你告也没用」。 她没有去告这对租客,只能眼睁睁地看着他们免费居住。
她想来想去,决定贴钱让他们搬走,于是和租客商量,给他们再找房子。 租客回答「没有钱」,她就出钱聘请房地产经纪,给这对租客找到一处住房,但是要她支付所有的费用1万2100元。 「我交了经纪费5700元以及押金、房租分别为3200元。」
但是租客表示,他们不会签署任何文件。 最后,租客在这栋房子里又多住了一个月才走。 租客搬走后,她收到电费帐单,「共有2000多元」。 她说,这对租客夫妇有工作,吃的比她好,但是就是不交房租。 因此,她收回这栋房屋,宁愿闲置,也不再出租。
由于疫情关系,许多小商家关门。 图为法拉盛一家待租的店面。 (记者韩杰/摄影)
「房东也很困难…法律保护租客没道理」 她的另外一套住房租给吃政府福利的家庭。 「政府每月支付1722元房租,不足的部分由租客补足。」但是,因为新冠疫情,政府把支付的房租减至1690元,租客不愿补足少付的32元,而且拒绝支付自付的部分。
她有一个店面出租。 租客在政府部门做事,半年不交房租。 她找上门,租客说没钱,让她去法庭告他。 咨询律师得知,现在没法告,法律对租客有利。 「现在,小房东很苦,但是无人关心。」
她说,纽约州政府去年通过的保护租客的规定没有道理。 由于这个保护租客的法律,法庭对房东租客纠纷的案件都倾向于租客。 租客随便找到一个理由,就能延期法庭审理,使得他们能够免费居住。 「我听说,有的房东为此卖房,由于带着租客,房价很便宜。」
蔡太太40年前从香港移民来美,当时觉得美国很好,人们都按法律办事,只要努力工作就能致富。 她和家人辛勤工作省钱,买下了几栋房子,指望靠房租安度晚年。 但是新冠疫情爆发后,政府只考虑租客利益,「实际上房东也很困难」。 她说,「遭遇这种情况后,我决定将来回到香港养老」。
法院尚未恢复正常,暂停驱逐不法租客。 (Getty Images)
「白住八个月…他连水费都不肯付」 同是房东的Michelle说,她不久前投资了一个商业店铺,并把这个店铺出租给一个外族裔开酒吧。 但是,今年3月酒吧关门,租客从4月起就不付房租。 「我找他要,说多少付一点,但他说没有生意,一文都不付。」「从3月到11月,八个月没付房租,欠租将近4万元。」
不付房租外,租客连水费都不付。 「我们把水费单拿给他,但他不付,因水费单上是我们的名字,我们只好付。」她说,房东要支付贷款、地税和保险。 有的贷款银行同意房贷延迟三个月,也有的银行延迟半年,但是她的贷款银行不同意延期。 目前,她依靠自己的储蓄支撑,但担心疫情拖得太久。
她说,只是疫情发生这一段,政府对房东不公平。 虽然发生疫情,房东仍然要交地税,而且没有一点减免;还要缴纳房屋贷款和房产保险。 「我认为,政府应该减免地税和房屋保险。」她说,租客失业可以领取失业金,仍然有能力支付房租,但他们不付;可是政府对房东没有补偿。
疫情期间,所有的驱逐租客行动都已停止。 (Getty Images) 由于华人房东在这次疫情中损失惨重,便开始向市政府求助。 10月以来,纽约华人房东已经组织了两次去市政府门前游行。 「找不到人带小孩,所以我没有去。」她听说,还要组织第三次房东游行,要求市政府伸出援手。 「政府不能这样,不管我们。」
她说,房租收入是她家的「部分收入来源」。 她家也出租住房,租客比较好,疫情以来一直付房租。 过去,她总是觉得住宅出租比较麻烦,租客进进出出,不太长久,而商业地产则不同,合约一签就是五年十年,房东比较省心。 于是,她家就投资了这个商业地产。
为此,她聘请律师告租客,但纽约法庭即使开门,也只接少量案件,她只能等。 她说,过去没有想到会发生新冠疫情;如果没有这个疫情,房地产投资的收入相当不错。 房地产可以保值,风险也低。 她预计,疫情结束后,房地产会恢复正常,「我对此仍有信心」。
疫情导致许多商店关门,待租的商业地产增加。 (记者韩杰/摄影)
租金主动减一半…「我们只有吃老本」 黄太太投资了住宅、店面和仓库,现在都有租客。 她说,从今年3月纽约市爆发新冠疫情以后,住宅租客开始拖欠,原因主要是失业。 「我们理解租客,把租金减少一半。」到了6月,店铺没有生意,她又把店铺租金减半;她的仓库没有租金收入,后来申请了救济金。
她说,她的租客一半是华人,另外一半是外族裔,有韩国人、西语裔等。 她能够理解租客的难处,主动降租。 「我们也没有工作,只有吃老本。」到了7、8月,租客都准时付租了,个别租客甚至把租金补齐了。 她说,总之她损失租金1万多元。 她的店铺租给一名华人,这名华人还要求再减租。 她说:「我们不能再减了,损失不能都落在我们头上。」
她也曾经与租客发生过矛盾。 两年多前,她的一个家庭住宅租给华人租客。 四室一厅的住宅,租客讲要与亲戚同住;但实际上,他把房间分租了,自己做二房东。 「他自己住一间,出租其余的房间。」由于有的租客不交租,二房东撑不下去,就退了租。
二房东要不到房租,自己搬走,把矛盾交给房东。 一位70多岁的老先生不交房租。 「这名租客不仅不交房租,而且还经常带不同妇女来此过夜。」由于这个原因,其他的租客也搬走了。 她也赶不走这名租客,准备起诉二房东。 二房东怕惹上官司,又回来帮她处理这名租客,最后让这位老先生搬走了。
她估计,未来五年内,新的房地产不多了,「房地产存在泡沫」。 现在纽约市人口也在发生转移,曼哈顿的人口在下降,房价会下跌;而皇后区的人口在增加,房价不会跌。 新冠疫情改变了美国人工作的方式,现在,人们可以在家办公,故商业房地产就会受到影响,如店铺和仓库的出租就不行。
疫情期间,由于一些租客不付房租,导致出租房减少。 (Getty Images)
「经过这次疫情…不再投资房地产了」
她家过去也是做小生意的,挣钱后开始投资房地产。 她与朋友合作,一起投资,「但是,我们作为房东,还要缴纳房贷和地税,压力很大。」她表示,经过这次疫情,她今后不再投资房地产了。
房东黄太太说,纽约州推出一个项目,说是帮助房东度过难关,如果需要可以申请州政府的租金补助。 有媒体报导,这个租金补贴共有1亿元。 近10万人申请州租金补助,但是只有四成获得批准。 她说,这个申请要租客提出,但有的租客不考虑房东难处。 因此,她没有提出申请。 「我听说,许多房东都没有提出。」
她认为,这个补助数额根本不够。 同时,申请手续过于繁杂,让人望而却步。 她说,有的租客没有身分,也不敢提出申请。 「这个补贴只是做做样子,解决不了实际问题」。 她表示,她的公司申请了失业补助。
疫情期间,还有人冒用他们公司员工名义,申请了失业金,她向政府反映,但是没有部门管这事。 她说,只要申请过失业金,将来员工的失业保险额就会增加。 「目前没有损失,将来会有麻烦。」例如,以后公司申请贷款,难度就会加大。
她说,房东要理解租客,也不要得罪租客;但是,也有租客想省钱,要钻法律的漏洞。 有的租客实际上有能力交租,但是看到政府政策有利可图,就开始不交房租。 她透露,房东最怕租霸,「他们设法钻法律的漏洞,贪图占小便宜」。
2017年,纽约小房东群刚刚成立时,她就加入该群。 她当时已有房子出租,但是没有管理经验,想请教群里如何驱赶不好的租客。 她说,房东们都在群里交流各自的情况。 她发现,有的房东一年收不到房租,太可怕了。
今年75岁的李祖霁说,她大学毕业后,1974年从台湾来美留学,边读书边打工,毕业后找到工作。 因为要有地方住,她与姊姊妹妹共同出资,买下一个三家庭的房子。 后来,她们陆续搬走,她就把整个房子买了下来。 此外,她还有一个两家庭的住房和一个合作公寓(co-op)。 她说,她的租客都付房租,因为她的租金很便宜,有的「房租20年没有涨过」。
疫情期间,租客不付房租也不能驱逐,尤其是有孩子的家庭。 (Getty Images)
「我一提涨房租…他们就垮下脸来」 她说,做了30年的房东,见过各式各样的租客。 她的租客来源地很广,包括中国、新加坡、印度、日本等国,当然还有其他族裔。 总之,各地都有好租客,也有差租客,「经常碰到租客不付房租」。 现在,她的房子全部租出去,但是租客都住了十几二十年。 「我一提涨房租,他们就垮下脸来。」她心一软,就不涨租了。
疫情对她的房租也产生了影响。 她说,她的二楼过去租给一个日本租客,但是疫情期间租客回到日本。 因为疫情的影响,日本人来美国的少了。 她希望这套房子还是租给日本人,因为日本人信用好,又干净。 但「日本人没来,房子现在还空着。」
她说,她有一个合作公寓,她一说涨房租,租客就不干,也不搬走。 她想,如果要请律师赶人,还要花钱,而且不知道下一个租客怎么样,于是就算了。 因为房贷都已经还完,她没有还贷的压力,可以不涨房租。
现在,她十几万买的房子有的涨到100多万元,因此,旧房子维修费用很高。 纽约市的地税高,水电费也很贵。 「我一个月的水费要300多元」。 如果要卖掉,要交将近一半的税,因此她不卖房子,只好出租。
李祖霁说,纽约州和纽约市都有保护租客的法律。 政府保护租客的法律,苦了房东这些人。 她认为,这个法律就给租客一个借口,可以不付房租,「把租客宠坏了」。 如果房东与租客发生纠纷,房东只好请律师打官司。 「房东出钱,各方都有了收入,这也许是政府的目的。」
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