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5 g% B. P( K; e# b# i在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service (美国国家税务局, 以下简称 IRS)的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子,很可能按捺不住已经想要马上买买买吧!好不容易怀着激动的心情选好了房,买了!可是,买房卖房如何合法规划避税,出租房如何合理从税务角度利益最大化,你准备好了吗?8 X9 Z* K1 c% p; T
这个问题至(yao)关(ren)重(lao)要(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里,小编给你科普一些投资房产的税务知识,如果你能坚持看完,绝对能顶大半个CPA!退回来的税可以去约会吃波特兰美食三月。
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▲相亲话语:我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人, I7 S+ H) d5 _9 X$ X9 r8 J
(用人话说就是,哥有房有户口,还会投资有分红)
) D, X, c ^- v买房就像一部好剧,每一个环节都是一个精彩故事。接下来,就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房,还是已拥有一套以上房产的有房一族,甚至你已决定使用公司名义来投资房产,希望此文都能给你一些帮助。知己知彼,才能百战百胜!
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& o! x4 P B4 a9 |2 Y. e第一集 买房准备; Z, @1 P/ G5 Y5 x4 o) _
作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:
) u$ V1 @& g( F; C s L% J8 R2 V用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流 z* e. I ^$ I c: C0 q/ Q+ c: U
时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值
/ O! t8 t# @$ k5 j* c6 ?身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)3 j& c: w9 f( _. v
债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。
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& [! k; A1 g: y; A( \为何要考虑用途?0 H1 e6 x* Y( j, E3 X
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。/ O6 K( v8 n5 |$ ?4 \) \/ f
房产的主要拥有形式:
; J, }5 u4 S% t: q2 u个人直接拥有
) s% j! r) F# v如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income,以下简称Sch E)了。6 _2 e: F1 w4 O
公司形式拥有
3 o" S! I( p t. h6 |房产投资通常以合伙企业(Partnership),有限责任公司(Limited Liability Corporation,简称LLC),或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。0 M. M5 b. \8 e& h
( t* g7 O7 b& b+ X! b5 p为何要同时考虑卖出时间和用途?
3 T8 z6 O' ~$ @6 k/ j( E ~0 k你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1)必须是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有权5年,3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:$ o' j# e( k" q n; C
A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!! q, k# `! G# I2 c8 C3 d
B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS就默认你5年中只有两年是符合自住,另外3年动机不纯不可当作主要住宅。于是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长(即2年/5年)的比例来计算增值税。于是B君按照比例有3/5即15万美元的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$22,500的税哦!
. ~: R. A1 t% b M+ WC君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$37,500资本利得税。% V: D* U$ I* H/ L1 ^* Y- d' b7 G4 m
D君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解,可能会想到传说中的1031同类交换(Like-Kind Exchange),我们稍后再细说。# l) Q0 x/ u3 d* x# x% I) T
除此之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!; N( s% y# N3 ? K R
, p, ^+ L9 V" H; Y( l8 N6 o& n▲我想有个房,可是我不想被 IRS 拿走我的钱!
, | O1 C+ g# {8 S6 i+ y第二集 购买房产
& H3 n! y- Q( J7 q4 l+ U* U买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement),俗称 HUD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission),产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。* t" i' b' Y* W& X( ?
比方说,房子买价50万,你的 HUD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗?若是以公司名义买房,你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。1 v# d5 t3 r& W. L
, b5 Y/ V9 i0 n. y7 u7 I4 e另外得单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HUD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 费用。
, \" \' H) L8 R3 a8 @4 H如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。9 g2 s2 s* I/ \
, G( q( l. t9 S▲坚持住,还有很多干货在后头,别倒下啊!
9 H3 T, _ q3 k& q; K c4 t' p第三集 房屋运营
4 a# [( n y4 {4 X% k房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:
3 J5 c& }5 K- }* r, y7 Q' w个人主要住宅(Principal Residence)
) D! F1 I/ K8 G$ {1 }* g4 R顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。" S0 F# j5 p% C6 {# j# I
第二套房(Second Home)
1 J4 q3 H7 B/ }+ C, qIRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超过14天,那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到 Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦,小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数,这个,全靠自觉吧。不管怎样,保留所有费用的“证据”一定不会错!
, O+ ^) J7 n9 N$ L9 p z假日出租房(Vacation Rental)2 j: _ f( w8 k6 ?; {7 F
你都已经有两套房子,第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天,并且你自住天数少于14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。' g0 A G, e$ ?9 y
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来至知呼——由遇见俄勒冈! V# T* ^7 U7 u, w7 s
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