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不管你是留美多年的华人，还是初来乍到的新移民，能在好山好水好自由的美国拥有自己的房产都绝对是人生计划的一部分。对于美国大部分购房者来说，较长的贷款期会使得每月月供较低，还可以腾出更加多的流动现金作为其他投资的资本，贷款买房时往往会选择30年的房屋贷款。然而，30年房屋贷款使购房者需要付出更多的利息。那么，如何在贷款银行允许的情况下，更早的付清房贷呢？
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提前还贷能为美国购房者省下不少钱6 `6 M# p4 y8 m: l% N
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两个方法更早的付清房贷与节省利息支出：$ g# P0 m& y5 H, E0 S( |
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1 E Q' G T g提前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途，比如度假，投资等。最普遍的房贷付款方法是Amortization Schedule（分摊还款），贷款者每个月需要付固定的月供，但每个月的利率与本金的比例会不断地改变，刚开始，每个月的月费大部分是用来付利息，而随着利息的比例减少，本金的比例则慢慢增加。如果需要，可以在网上免费计算Amortization loan payment，或者要求房贷专员提供相关表格作为参考。
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* I! C4 n5 i. S& U; I如果想提前偿还本金 最好在头五年付4 i( x6 P; n% N8 M4 K5 B: C
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对购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助于更快付清房贷。以房贷50万美元计算，30年的房贷利率为4.53%，每月月供为$2542，如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30年的供款期缩短为26年，因为缩短了4年供款期，就节省了$67,582的利息。' _( M$ ]9 K+ F# ~* k$ F7 f! g
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什么情况比较适合提前偿还本金？" ~2 c& E5 V+ w+ H. b6 T
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可以部分偿还本金。举例来讲，如果购房者房贷22万美金，利息为4%，房贷期限30年。有如下偿还本金方式：
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1 每个季度多付一个月的费用，可以节省$65,000利息及提早11年把房贷付清。8 ]4 Z" `+ h4 ]$ q3 W
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5 S- ]' _, W2 U" P: S% z2 把月费除以12，再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省$24,000及把供款期缩短4年。
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3 增加每月付款额，比如说，你的月供为$2,000，现在突然你的工资有了大幅度提升，你可以把每月付款额从$2,000改为$2,500。
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4 多付每个月的付款额，比如把尾数的零钱付整，长期来说也可以节省一定数目的利息。
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+ e- `* A$ B. N另外，在大部分情况下，额外的付款会直接付到本金，但是，有某些情况银行会把付款算到下个月的金额，比如说，一个客人在每个月的1号有自动付款，他在月底提前付款，银行会以为他是在付下个月的月费，系统会自动跳过下个月的月费。4 d1 c8 X6 R8 L
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提早偿还本金并不适合所有人* E6 D- G' b" X& E
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5 \; y$ Q3 i7 T. Z& U关于尽早偿还房贷，有一些需要注意的地方，比如购房人的财务状况与资金流动状况，对此，建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外，另外有一天当购房者需要使用之前投入房贷里面的资金，则可能需要申请Home Equity Line of Credit（房屋抵押信用额），如果银行拒绝贷款申请，那购房者就不能够使用那笔财产，除非财物状况得到改善。: e/ J: V- g. E7 c
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! `6 i* T/ N% a+ r! y然而，一些理财顾问也并不推崇这一方式，反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题，购房者需要考虑自己的房贷息率，如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。另外，房产的用途也在需要的考虑因素之内。/ H' |% l; N9 M" e: [& \8 ~% I
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另一个节省利息开支的方法：重新贷款0 k1 n7 e) o( L5 I+ c8 m T% K
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如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款，比如说，把一个30年的房贷重贷为15年，15年贷款的息率通常比30年贷款的息率低，较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清，但同时，较短期的贷款也意味着较高的月供。擧个例子，把一个剩下25年的30年6%息率的贷款，重贷为15年3.5%息率的贷款。原本的贷款额是$350,000，我们把剩下的$331,500重贷。原本的贷款额是$350,000，按照息率6%，30年期算，月供是$2,098.44。剩下25年（300个月）=$2,098.44 x 300 = $629,532（25年的本金加利息）。重贷后的额度是$331,500，息率3.25%，15年期，月供是$2,329.36，15年（180个月）= $2,329.36 x 180 = $419,284.80（15年的本金加利息），因此。这个例子里面，如果我们把30年贷款重贷为15年，我们会省了$210,247.20利息开支。- I) J- R3 l* X. z4 t
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, H1 W9 r* |* ^! y当考虑去做重新贷款时，则需要考虑现有的息率，每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用，费用大概是贷款额的2%。比如说，如果你的房贷只剩下几年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麽你不会考虑再延长你的房贷多15或30年了。另外，做重新贷款时，意味着你是用新的贷款去付旧的贷款，贷款银行会调查你的财物状况，例如信用分数，收入，负债与收入的比例，等等。2 i) Y: s* x/ ~, k1 o& [% \, G
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对于节省利息开支来讲，提前偿还本金和重新贷款都是很好的方法，但都需要根据个人财务状况来选择。
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