2017-12-08阅读 3177 大纽约华人资讯 我要关注
人口老龄化、需求一致、租赁需求减少、快速消费和低利率等因素影响着纽约地产。
据inman报道,如果从全美各州的趋势来看,住房市场做得非常好。我们已经摆脱了2008年经济衰退的低迷,房价稳步上涨。
但这个比例在全国各地并不一致,有些地区还远远落后,另外地区则显示前所未有的异常趋势。
不难理解,最有可能偏离全国平均水平的地区是人口稠密的城市地区,人口密集、变化速度更快,因而需求也更加动荡。
那么美国最大的城市纽约,情况怎么样呢?
纽约房地产市场
总的来说,纽约房地产市场正受到三大趋势的影响:
房价上涨:近几年来,房屋和公寓价格大幅上涨,过去十年公寓价格上涨27.9%,连排别墅上涨58.3%。这使得寻找经济适用(可负担)住房越来越难,特别是在高需求社区。2016年,曼哈顿一个合作社或公寓的销售价格中位数高达110万美元,对于非富裕阶层的人来说,实际上是无法承受的。联排别墅的中位价格从2007年的315万美元跃升至今天的近500万美元。
租金价格下降:奇怪的是,租金价格并不直接反映房地产价格上涨。租金正在缓慢下降,曼哈顿的中位租金从去年的3,382美元下降到今天的3,350美元。新开发的公寓租金更高一些,但整体来看,租金的价格正在逐步下降。租户面临更多的租房选择,包括几个月的免租租赁。
购房和开发减少:总的来说,纽约市的购房和开发项目减少。新开发的项目越来越少,企业越来越担心在城市内部建设太多。这是价格上涨的部分原因,因为空置率(库存)有限。
推动因素
这些主要趋势,背后受哪些因素推动呢?以下是最重要的几点:
老龄化人口
纽约的部分问题是整个国家面临的问题:婴儿潮一代。
婴儿潮一代人现在已经是老龄人口,这喜人不愿意出售自己的房屋,令房屋空置率(库存)下降,使得房价高企。
从历史上看,年龄较大的人口将在子女搬出或退休后出售房屋,但这种情况越来越少,也导致房屋成交量下降。
一致的需求
纽约的住房需求并没有减少。这个城市正在经历经济繁荣,吸引了更多的求职者、学生和年轻人才进入都市圈。
尽管房价暴涨,有能力的成年人还是愿意付钱,所以并没有缓解库存不多的问题。
租户需求下降
千禧一代历来倾向于租房而不是买房,但潮流可能在被扭转。
随着大多数消费者容易获得抵押贷款、千禧一代建立良好的信用和有能力负担住房,对出租公寓的需求正在下降,推低了租金价格下跌。
快速消费
新房上市时,往往会脱手得很快。带来几方面的影响:
首先,买家愿意支付更多的钱来获得他们真正想要的房子。其次,人为地将空置率(库存)保持在历史最低水平。由于售罄的知名度,也造成了该地区房产供不应求。
低利率
最后,这是一个全国性的问题:利率仍然接近历史低点。银行非常乐意向有信誉得分的人提供贷款,这些人可以为他们想要的房屋付款。
这推动了更多的人在纽约购买房产,而不是租房。
接下来是什么?
纽约房产的走向很难说。开发可能性不大,库存仍然很低。
因此,价格有可能进一步上涨 - 事实上,一些专家认为,纽约房地产价格被低估了。
不过,购买和租赁价格的不平衡以及市场的停滞不能永远持续下去。未来几年可能还会有变。
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