综合：凤凰房产

资料：新华社、同策咨询研究中心、大伟看楼市（zdw123zdw123zdw）

楼市新年“降价潮”来了

鸡年过去了，狗年来了。

2月24日，统计局发布了2018年1月份的房价数据，多少有点借鉴意义。

初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落，本月比上月回落0.5个百分点；

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点；

三线城市同比涨幅分别回落0.4和0.3个百分点。

这其实就是一个信号：本轮楼市调整的大趋势已经确立！

涨为何涨？降为何降？

2018年楼市开局平稳，数字显示的确稳定了，但惯例1-2月都是春节长假影响，所以2018年楼市依然要看两会前后的政策，与3-4月份的市场成交。

简单的看1月份的房价平均数值，1月全国70大城市房价继续退烧，新建商品房住宅平均环比上涨0.34%，二手房平均环比上涨0.19%。

同比环比涨幅均明显继续下滑。调控政策特别是信贷收紧的政策，继续抑制房价上行。

涨为何涨？

上涨城市集中在非热点调控城市

同比价格上涨明显的城市主要有哈尔滨、沈阳、贵阳、西安、昆明、北海、大连、常德等城市。同比涨幅均超过10%。

目前看，2018年的调控政策力度依然持续，2018年的70城市房价数据依然会明显分化，最近发布吸引人才的系列城市，预计房价在2018年初有望平稳，北京等一线城市房价在2018年将继续同比下调。

降为何降？

城市分化继续明显

就国家统计局重点监测的15个热点城市（主要是一二线城市）来看，这15个热点城市中11个城市价格低于上年同期水平（尽管有限价限签等因素，但是，这也是历轮楼市从房价快速上涨到进入调整期前必然经历的阶段），热点城市楼市基本面正在发生改变。

从同比数据看，11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调，主要有深圳、无锡、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海，基本都是调控力度最大的一二线城市。

二手房厦门跌幅第一，北京跌幅第二，分别下调了0.8%与0.6%，同时，17个城市出现了下调。

同比与环比下调的城市，最主要的特点都是2017年执行了历史最严格的调控政策，持续加码调控。

所以，楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓，调控力度最大的城市出现了同比下调。

哪些城市将遭遇“降价潮”？

重要大会报告指出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在2017年年底召开的中央经济工作会议上，关于房地产也谈了两方面：

一、要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

二、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

说明国家对房产的政策是，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

新一届地方政府换届完成后，热点城市比如上海、北京等城市已经明确表态楼市调整政策不会松动。这说明，尽管部分城市以“人才”、“户籍”等措施定向调整楼市调控，但是，楼市调控的“风险标”并没有改变，2018年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年。

从房企营销动作表现来看，恒大春节前已经打响2018房企降价第一枪，全国楼盘8.8折促销。恒大在全国开始降价恒大开启2018房企降价第一枪的消息一传出，就引发了各大媒体的关注。

同策研究院首席研究员张宏伟认为

历轮楼市进入调整期都会有“大幅降价”或“降价潮”现象的发生。当本轮楼市调整大趋势确立之后，“大幅降价”或“降价潮”这种现象也不会避免，预计会在2018年的二三季度会集中发生。

那么，哪些城市会本轮楼市会进行“大幅降价”或“降价潮”？

数据显示，当一个城市的房价上涨情况明显大于这个城市的投资价值时，这个城市房价必然会出现回调。当价格上涨偏离城市价值越大时，比如，深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等等，这些城市的房价往往容易最先开始“大幅降价”或“降价潮”。

此外，从推盘周期、销售目标、房企资金兑付压力等诸多因素来看，上述城市极有可能会在二三季度这个时间开启“大幅降价”或“降价潮”。

普通购房者应该怎么办？

作为普通人，现在一定要认清形势，这是一场高位对决，现在是关键时刻。

无论从中央的金融政策，土地政策，以及战略部署，都还继续强调控的思路。唯一不确定的是地方上的态度，很多地方不坚决，肯定会抵消强调控的效果，甚至适得其反。

所以，现在楼市基本面分为三类：

一类是一线城市和几个热点二线，在楼市强调控的背景下，他们被政策紧盯，价格将继续稳定，北京上海特大城市在人口政策的共振下，楼市将逐渐下行。

第二类是三线四线五线城市，也就是不在这70个大中城市之列的地方，楼市跟风涨过之后，将马上归于平静，价格越高流动性也就越差，最后就是高价买来的房子无人接盘，突然发现自己才是那个接盘侠。很多大城市打工者回乡置业，恐怕就会成为最后的接盘者。

第三类最不确定，那就是几十个省会二线城市，人口政策将影响楼市的方向，如果人口政策放开，全省的年轻人都会涌入省会，甚至跨省流动。这就形成了吸附式发展，也就是说省会繁荣，而地级市暗淡。抢到年轻人的省会房价还会坚挺甚至上涨，而年轻人流出的地级市楼市会流动性崩溃。

所以如果你非得买房子，租金是你参考的重要指标，如果一个地方的租金上涨很快，说明越来越繁荣，人口越来越多。如果一个地方的租金几年没涨过了，甚至还往下降，说明人口正在流出，经济越来越差。租金是市场因素决定的，他不会说谎，是你参考的重要指标。如果一年租金比总房价，超过5%就有投资价值，如果低于2%，就说明已经是击鼓传花了。最好还是尽快闪人。

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